Edificações seguras

Histórico de desastres, desmoronamentos e incêndios associados à fragilidade estrutural de edificações alertam entidades públicas, privadas e condomínios. Leis estão sendo criadas, normas entram em vigor para garantir a segurança da estrutura das edificações e, consecutivamente, dos cidadãos. Em Santa Catarina, os municípios de Balneário Camboriú e Rio do Sul já possuem lei específica de inspeção predial. Há tramitação da mesma legislação em outras cidades do Estado e, até que as demais regiões estejam também amparadas, a orientação dos especialistas é aplicar o check-up e manter o condomínio com a estrutura em dia a fim de garantir a segurança.

Estrutura em dia

No Condomínio João Sandri, em Balneário Camboriú, a lei é cumprida e a inspeção é feita a cada dois anos. A última intervenção, conta o subsíndico Valmor Machado, foi profunda. O condomínio aproveitou o período de inspeção para fazer uma checagem completa pelo engenheiro, o que incidiu em obras de correção, manutenção dos desgastes naturais, retrofit e otimização de áreas comuns. “Nós temos por hábito essa preocupação de manter a estrutura inspecionada. Desta vez passamos uma lupa em cada canto do prédio”. Embora não tenha sido detectado nada que colocasse em risco a segurança da estrutura, a atenção, segundo o subsíndico, foi para a prevenção, reparo de detalhes que um dia poderiam vir a comprometer. “A cada dois anos fazemos uma inspeção superficial e a cada cinco um check-up mais profundo”, diz.

A reforma no Condomínio João Sandri começou em 2013, após ser aprovada pelos condôminos em assembleia, e se deu em duas etapas – a primeira para os reparos estruturais da edificação e a outra para o plano estético com embelezamento da fachada do prédio e retrofit. “Contamos com uma equipe grande. Engenheiros, arquitetos e operários. Transformamos o nosso salão de festas, e o modernizamos para um estilo lounge”. Além da responsabilidade com relação à segurança do edifício, com a obra, os condôminos perceberam a valorização imediata de seus imóveis. “Após a reforma, as vendas de apartamento deslancharam e com acréscimo de 30% a mais no valor da negociação do imóvel. Muita gente bateu na portaria interessada em comprar unidades”, destaca o subsíndico Valmor, que se diz satisfeito pelo contentamento de todos os moradores.

Planejamento

O subsíndico recomenda o aproveitamento do trabalho de inspeção para propor melhorias, além da manutenção básica. O fundamental, segundo Valmor Machado, é o planejamento. “Estabelecer a pretensão orçamentária, elaborar plano de reforma e apresentar de forma clara aos condôminos em assembleia pontuando todas as vantagens para que todos fiquem interessados no investimento”, orienta. E ainda com o compromisso do rateio das parcelas da obra por parte dos condôminos, o subsíndico relata que o condomínio João Sandri mantém a taxa de adimplência em 100% há mais de três anos. “Todos os meses conseguimos zerar as contas direitinho. É uma alegria para qualquer síndico trabalhar com condôminos conscientes de suas responsabilidades”, diz.

Profissionais

De acordo com o presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Santa Catarina (CREA-SC), Carlos Alberto Kita Xavier, a lei de inspeção predial visa trabalhar preventivamente, com conjunto de desempenho – material de qualidade, mão de obra qualificada e manutenção. “É imprescindível a contratação de profissional habilitado, que detém conhecimento técnico”, orienta.

Segundo o Conselheiro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), arquiteto Ronaldo de Lima, tanto o engenheiro quanto o arquiteto possuem competências generalistas. No entanto, a depender da necessidade de aprofundamento de algum item, convoca-se o especialista da área designada. “Alguns itens da inspeção podem requerer a ampliação do quadro técnico envolvido. Arquiteto, engenheiros eletricistas, sanitaristas, mecânicos, entre outros”, explica.

Norma ABNT

As reformas das unidades e áreas comuns dos condomínios também não estão isentas de responsabilidades. A NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que trata da gestão de reformas em edificações, entrou em vigor no dia 18 de abril do ano passado e estabelece que todas as reformas em áreas comuns ou privadas que alterem ou comprometam a segurança da edificação ou de seu entorno precisarão ser submetidas à análise da construtora, incorporadora ou projetista, dentro do prazo de garantia da construção, normalmente de cinco anos. Após esse prazo, qualquer intervenção exigirá uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), assinada por engenheiro ou arquiteto que, então, irá assumir toda a responsabilidade legal pela execução da obra ou serviço.

A norma também orienta os condôminos a informar ao síndico todos os detalhes sobre as intervenções. E o síndico ou a administradora, por sua vez, poderão autorizar, permitir com ressalvas ou até mesmo proibir a reforma, caso entendam que a obra poderá colocar em risco a edificação.

A NBR 16280 foi aprovada pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos.

No Condomínio Edifício Imperatriz, a síndica Lorelize Terezinha Centurion aprovou em consenso com os condôminos a contratação de um engenheiro para acompanhar e manter a estrutura em dia. “O prédio tem mais de 30 anos e sempre fazemos obras. Ao invés de precisar fazer sempre um novo orçamento dos serviços a cada reforma, temos, há três anos, um engenheiro contratado”, diz. Dessa forma, segundo a síndica, como a demanda é grande a responsabilidade com a segurança estrutural é mantida com tranquilidade por um profissional habilitado. “Para reformas nas unidades, o condômino apresenta a documentação ao nosso engenheiro que avalia e aprova a obra”, observa.

Conhecimento técnico

O engenheiro Rodolfo Serne, de Florianópolis, enfatiza a necessidade de intervenção técnica e atenção redobrada a reformas dentro das unidades. “Percebo grande descuido por parte dos condôminos. Muitas vezes é uma obra aparentemente inofensiva, que pode levar a um desastre. Em um prédio, para passar tubos no quinto andar, cortaram as vigas. Muito perigoso. O síndico interveio e me chamou”, conta.

O engenheiro Serne relata que, após a aprovação da norma, têm percebido a adesão por parte dos condomínios. “Percebo a aplicação da norma. Neste último ano de vigência da NBR fui requisitado mais vezes para acompanhar as intervenções. Dessa forma, o síndico se vê livre de responsabilidades futuras”, pontua.

Foi o caso do Condomínio Antônio Gomes Soares, no Centro de Florianópolis. O Síndico Carlos Augusto Nogueira solicitou o laudo técnico profissional para realizar uma obra de troca do piso na área superior do prédio. “Trocamos uma manta antiga que estava com vazamento na cobertura do prédio e consultamos o engenheiro”, conta. O síndico enfatiza a valorização das normas técnicas. “Muita gente desvaloriza por não se tratar de lei, argumentando que não vai haver fiscalização por ser uma norma. É preciso pensar de forma consciente e responsável. Se existe a norma é porque há necessidade. É questão de segurança”, alerta. Após a aprovação da NBR 16280, o síndico convocou assembleia para levar aos condôminos o conhecimento da norma e a importância dela. “É preciso atuar preventivamente, sem esperar que tudo desabe antes”, conclui.

Por Kalyne Carvalho em condominiosc.com.br