Problemas e Atos ilícitos no Condomínio

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Atos ilícitos no condomínio I

O Código Civil (art.186) diz: ”Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” O condomínio é regido pelo Código Civil e pela Convenção própria. Ambas as regras aplicam-se ao “direito de vizinhança”, que o art. 1277 menciona: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. De outra forma, o mesmo Código Civil, em seu art.1336, inciso IV”, impõe ao proprietário, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Se o morador em condomínio fica prejudicado pelo vizinho do andar superior, lateral ou inferior, deve ele, antes de mover ação judicial, procurar o síndico e conselheiros, para que estes providenciem os meios previstos na Convenção e no Regimento Interno, de forma com que o mau vizinho cesse os atos ilícitos, que vem praticando. Basta uma reunião do Corpo Diretivo com o infrator do sossego, visando a solução amigável. Mas ser isso não resolver,

o síndico fica obrigado a multar o titular da unidade de onde provêm os incômodos ou os atos ilícitos. Se ainda não resolver, o síndico fica obrigado a multar o infrator, com valor maior, pelas reincidências e gravidades, até o ponto de não mais ser tolerada a convivência do mau morador. Se o Síndico não multar, nem os conselheiros fizerem-no o síndico cumprir a Convenção de Condomínio e Código Civil, estarão o Síndico e Conselheiros sendo omissos, praticando também atos ilícitos e violando direito de um dos condôminos (vítima). Juntos com o mau morador, o síndico e conselheiros passam a causar também dano moral ao morador. A partir daí, a “vítima” deve entrar com ação judicial contra o condomínio e contra o seu agressor direto. Contra o Condomínio sim, pois síndico e conselheiros representam a entidade imobiliária, com a obrigação de fiscalizar e impor o sossego local. Nessa ação, vários pedidos cabem: Cancelamento imediato dos respectivos atos ilícitos; multa judicial; destituição do Corpo Diretivo; impedimento de se candidatarem às eleições seguintes; indenização por danos morais e materiais, se a “vítima” tiver que morar em outro lugar.

Atos ilícitos no condomínio II

Em continuidade à parte anterior deste tema, é de ser acrescentado que o ato ilícito é um comportamento proibido ou vedado por lei, que o poder público (legislativo) assim o define para impedir que ação ou omissão, de uma ou mais pessoas, prejudique outra ou outras pessoas, causando incômodos ou danos de qualquer espécie. É claro que o ato é ilícito, mesmo se não atingir um resultado (danoso, ofensivo, lesivo), pois o que se condena é o comportamento proibido, previsto em lei, na Convenção, no Regimento Interno e contrário aos costumes sadios de vida. O resultado, como os danos sofridos pela vítima, podem ser os materiais (patrimoniais, físicos, estéticos) e os imateriais (dor moral, grave incômodo, tortura psicológica, ofensa à honra, à dignidade e outros). Os danos à vítima podem ser causados de forma direta ou indireta, por uma ou mais vezes, intermitentes ou contínuas. No condomínio, o ato ilícito mais ocorrente é o ruído ou barulho (queda de objeto, arrasto de móveis, estrondo, caminhar de salto de couro ou salto alto) e acontece pelas seguintes circunstâncias: a) pela vontade do agente, como ato doloso, de má fé, com a intenção de lesar a vítima; b) sem vontade de alguém em lesar a vítima, como ato culposo, mas acontecendo pela displicência ou desatenção, ignorância ou desconhecimento, imprudência ou perda de controle do agente. O sossego é instituto protegido pela lei civil, pela Convenção Condominial ou Regimento Interno, correspondente ao período de quietude ou calmaria necessário ao descanso e concentração psicológica do ser vivo, na recuperação das energias ou da saúde. A segurança, outro instituto jurídico protegido pela lei, Convenção de Condomínio e Regimento Interno, tem a ver com as vibrações ruidosas que podem causar frestas nas paredes, piso e teto, além da diminuição dos reflexos humanos. Os prédios em condomínio não possuem isolamento acústico entre os andares e, assim, o barulho produzido em uma unidade, invade as outras, laterais, inferiores ou superiores, “atormentando os moradores vizinhos”. A Convenção e o Regimento Interno foram instituídos, exatamente, para trazer a paz e o bem estar social, ma isso depende do “bom senso” do morador ao fazer o uso de sua unidade. Os abusos dos infratores e as indiferenças dos síndicos e conselheiros condominiais, infelizmente, têm sido objeto de ações judiciais, por não aplicarem as regras civis e convencionais dentro de cada condomínio. No próximo artigo comentaremos outro tipo de ato ilícito, como o da inadimplência na cota condominial, outro mal que ninguém mais aguenta, pois “os bons acabam pagando as cotas dos outros infratores”.

Atos ilícitos no condomínio III

Dando sequência aos atos ilícitos no condomínio, a inadimplência da cota condominial é um mal que ninguém mais aguenta – “os bons pagadores acabam pagando as cotas dos abusados devedores”. Lembrando, o Código Civil (art.186) diz: ”Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” Se um condômino não paga os valores dos rateios das despesas mensais, estimados (ou não) na previsão orçamentária anual, ele está causando dano a outrem. A obrigação de pagar as despesas de condomínio vem no inciso I, do art. 1.336, do Código Civil: São deveres do condômino: (I) – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. As convenções dos condomínios também possuem a mesma forma obrigacional, impondo as multas, correção monetária e juros moratórios. DEVER significa: ter obrigação de; ter dívidas; obrigação, dívida; débito (Mini Dicionário da Língua Portuguesa, de Silveira Bueno, Editora, FTD, 2ª edição, 2007, pág. 255). Ex. Num prédio de 10 condôminos, a despesa mensal sendo de R$10.000,00, a cota mensal é de R$1.000,00. Se um dos condôminos deixa de pagar a cota, o valor de R$1.000,00 será dividido entre 9 condôminos. Ou seja, cada um vai ter que pagar a cota normal de R$1.000,00, acrescida da cota extra de R$111,11. Logo, a despesa da cota mensal sobe para R$1.111,11, em mais de 10% (dez por cento). O condômino inadimplente terá como multa apenas de 2% (dois por cento) do valor da cota, sendo igual a R$20,00. O condômino inadimplente utilizará os R$1.000,00 para ter carro novo, viagem ao exterior, reforma de apartamento, festa de 15 anos da filha, etc., (como tenho ouvido nas reclamações). Sendo a multa só de 2%, o condômino não pagará os mesmos juros bancários, que oscilam entre 4% e 13%, conforme a natureza do empréstimo. É por isso que o número de inadimplentes vai aumentando no condomínio e as cotas dos novos devedores vão sendo repassadas aos bons pagadores. Torna-se uma pirâmide danosa às pessoas de bem, que sustentam os abusados inadimplentes. Ressalvamos os casos de inadimplência por doença, perda do emprego, etc., por dificuldades criadas momentaneamente. Continuaremos no próximo mês.

Atos ilícitos no condomínio IV

Em continuidade ao tema, é possível diminuir ou anular o abuso na inadimplência. Basta modernizar a Convenção de Condomínio. Mas, enquanto esta não for aprovada, por 2/3 dos condôminos, o síndico, ao invés de redistribuir as cotas em atraso e sacrificar com mais pagamentos os bons condôminos, poderá convocar uma assembleia geral extraordinária e nela buscar autorização para contrair empréstimo bancário, em nome do condomínio, pelo montante de cada inadimplência. A quantia que for emprestada ao condomínio deve ser utilizada, de imediato, para quitar as dívidas atrasadas ou com vencimentos próximos, evitando que o condomínio seja protestado ou executado por algum fornecedor. Ao mesmo tempo, o síndico deverá repassar ao devedor os custos dos danos causados ao condomínio (valor financiado, taxas bancárias, juros e correção monetária), emitindo o boleto complementar de cobrança ao culpado pelo empréstimo, até a sua quitação total. Portanto, o condômino inadimplente, além de pagar a multa de 2%, pelo atraso na cota da despesa ordinária e/ou extraordinária, ficará com a obrigação de indenizar, ou reparar ao condomínio, os valores dos danos imediatos, além de outros decorrentes do mesmo ato ilícito. O repasse desses encargos ao condômino devedor tem suas bases no Código Civil: Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo; Art. 944 – A indenização mede-se pela extensão do dano. Cabe um alerta sobre a extensão do dano: Além do necessário reembolso, pelo valor do contrato de financiamento, o condômino inadimplente deverá reembolsar também as despesas de cancelamento de protesto, as judiciais e os honorários advocatícios, que, por sua culpa, o condomínio ficar submetido. Assim, no grosso modo, a inadimplência vai gerar contra o devedor o seguinte cálculo: dívida principal 100% + 2% de multa + 1% de juros convencionais + 8% de juros bancários médios + 1% de custas judiciais + 5% honorários advocatícios iniciais contra o devedor + 0,5% correção monetária = no mínimo 117,5% para liquidação da dívida, fora os reembolsos das despesas de cancelamento de protesto e outros honorários advocatícios de condenação das ações dos fornecedores. Na locação, o proprietário é o responsável pelo dano total ao condomínio, por ato ilícito de inadimplência ou ato ilícito comportamental, que o inquilino gerar, já mencionados na parte I, deste mesmo tema.